Направления деятельности

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В условиях рыночных отношений и переходной экономики аренда государственного и коммунального имущества по-прежнему остаётся актуальной формой сотрудничества государства и частного бизнеса, а также одним из популярных путей реформирования государственного сектора экономики.

Принятие в 2010 году Закона Украины «О государственно-частном партнёрстве», которым договорные отношения (договоры концессии, распределения продукции, совместной деятельности и другие, где в том числе, можно допустить, не исключены и договоры аренды) предусмотрены как форма сотрудничества государства с частным бизнесом, безусловно, создаёт условия для реализации крупных и долгосрочных инвестиционно-инновационных проектов, в том числе в угольной отрасли, которые требуют значительных ресурсов и имеют большую общественную значимость, с участием частных партнёров.

Однако, для того, чтобы арендные отношения стали бесспорной формой государственно-частного партнёрства со свойственными для неё ключевыми признаками и особенностями, предусмотренными приведенным выше законом, как предоставление ряда государственных гарантий частному партнёру – арендатору, в том числе государственной поддержки арендному предприятию со стороны государства, и др., необходимо было внести соответствующие дополнительные положения в действующий специальный Закон Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”. Такие изменения, к сожалению, не были предусмотрены Заключительными и переходными положениями Закона Украины “О государственно-частном партнёрстве”, изменения коснулись только аренды земли. Это вполне можно считать очередным пробелом в законодательстве, который в последующем может создавать определённые сложности и двойные стандарты в построении взаимовыгодных отношений частника – арендатора и государства – собственника имущества.

Тем не менее, партнёрство на основе арендных отношений в настоящее время не теряет своей актуальности, так как позволяет реализовывать финансовые интересы и собственнику имущества - в виде получения дохода от переданной во временное платное пользование своей собственности, и арендатору - в виде осуществления хозяйственной деятельности на арендованном имуществе (целостных имущественных комплексах).

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется на основе многочисленных нормативно - правовых актов, которые на протяжении почти 20 лет принимались, изменялись и дополнялись, однако в них до сих пор имеют место правовые коллизии и пробелы, устаревшие, неоднозначно трактующиеся положения. Это в полной мере можно отнести и к специальному закону, регулирующему арендные отношения – Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», что в последствии может привести к неэффективной аренде государственного имущества и к ущемлению прав и гарантий работающих на предприятиях работников. Об этом свидетельствует довольно обширная судебная практика относительно арендных отношений и отношений, вытекающих из них, в том числе трудовых.

Данные рекомендации помогут профсоюзным органам в использовании приведенной действующей правовой базы в ходе выполнения уставных функций по защите социально – трудовых и экономических прав и гарантий трудящихся - членов профсоюза на любом этапе действия (построения) арендных отношений (в период подготовки и подписания договоров аренды, на протяжении срока действия договора аренды, а также в случае его прекращения).

I. ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ АРЕНДНЫЕ И СВЯЗАННЫЕ С НИМИ ОТНОШЕНИЯ

1. Гражданский кодекс Украины (глава 58).

2. Хозяйственный кодекс Украины (глава30).

3. Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.1992г. № 2269-ХII.

4. Закон Украины «Об управлении объектами государственной собственности» от 21.09.2006г. № 185-V.

5. Закон Украины «О государственно-частном партнёрстве» от 01.07 2010г. № 2404 – IV.

6. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991г. № 1560 – XII.

7. Закон Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09. 91 № 1576 – XII.

8. Закон Украины «Об акционерных обществах» от 17.09.2008г. № 514 – VI.

9. Закон Украины «О внесении изменений в ЗУ «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничение» и других законодательных актов Украины» от 11.02.2010г. № 1878 – VI.

10. Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998г. № 161 – XIV.

11 Постановление КМУ от 02.04.2008г. № 313 «О мерах по совершенствованию управления объектами государственной собственности».

12. Постановления КМУ от 08.04.2009г. №317 «Об утверждении Порядка предоставления КМУ согласия на передачу в аренду ЦИК госпредприятий».

13. Постановления КМУ от 29.02.1996г. №271 «Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате арендаторам имущества госпредприятий».

14. Постановления КМУ от 10.08.1995г. № 629 “Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды, Порядка выкупа арендатором оборотных материальных средств и Порядка предоставления в кредит арендатору средств и ценных бумаг ” (в редакции Постановления КМУ от 02.01.2003г. №3).

15. Постановление КМУ от 04.10.1995 № 786 «Об утверждении методики расчёта и использования платы за аренду государственного имущества».

16. Постановление КМУ от 30.11.2005г. №1121 «Методика проведения инвентаризации объектов государственной собственности» и Постановление КМУ от 02.03.1993 №158.

17. Постановление КМУ от 10.12.2003г. №1891 «Методика оценки имущества».

18. Постановление КМУ от 02.03.1993г. №158 «Положение об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются (корпоратизируются), а также имущества государственных предприятий, которые передаются в аренду (возвращаются после окончания срока действия договора аренды либо его прекращения) ».

19. Постановление КМУ от15.06.1994г. №412 «Положение о региональном отделении Фонда государственного имущества Украины».

20. Постановление КМУ от 18.08.2005г. №755 «Порядок использования средств из специального фонда государственного имущества, которые направляются на меры, связанные с выполнением организационных функций арендодателя».

21. Приказы Фонда государственного имущества Украины:

• от 07.08.1997г. № 847 «Об утверждении порядка возврата арендованных целостных имущественных комплексов государственных предприятий после прекращения либо разрыва договора аренды»;

• от 03.10.2006г. № 1523 «Об утверждении Порядка предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного имущества»;

• от 27.02.2004г. № 377 «Порядок оценки арендованного недвижимого имущества, которое содержит неотъемлемые улучшения, выполненные в период его аренды, в период приватизации»;

• от 23.08.2000г. № 1774 «Об утверждении Типового договора аренды ЦИК Предприятия (структурного подразделения предприятия)»;

• от 23.08.2000г. № 1774 «Об утверждении Типового договора аренды индивидуально существующего имущества (недвижимого или другого), которое принадлежит к государственной собственности»;

• от 23.08.2000г. № 1774 «Об утверждении примерного договора возмещения затрат балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставления коммунальных услуг арендатору»;

• от 09.08.2007г. № 1329 «Об утверждении типового договора аренды индивидуально выделенного (недвижимого и иного) имущества»;

• от 13.10.2004г. № 2149«Об утверждении Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества»;

• от 14.11.2005г. № 2975 “Об утверждении Перечня документов, которые подаются арендодателю для заключения договора аренды имущества, которое принадлежит к государственной форме собственности”;

• от 27.02.2004г. №376 «Порядок определения процентного соотношения государственной доли и доли арендатора в рыночной стоимости целостного имущественного комплекса, переданного в аренду».

21. Приказ Министерства юстиции Украины от 03.03.2004г. №20/5 «Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины».

22. Письмо Министерства юстиции Украины от 02.06.2009г. № 5415-0-33-09-19 «Относительно нотариального свидетельства договоров аренды целостных имущественных комплексов».

23. Распоряжения Антимонопольного комитета Украины:

• от 12.02.2002г. №26-р Положение о порядке подачи заявлений органам Антимонопольного комитета Украины о даче разрешения на согласование действий субъектов хозяйствования;

• от 19.02.2002г. №33-р Положение о порядке подачи заявлений органам Антимонопольного комитета Украины на предварительное получение разрешения относительно концентрации субъектов хозяйствования».

24. Приказ МУП от 03.06.2010г. №186 “Об утверждении Инструкции о порядке распоряжения имуществом предприятий, которые принадлежат к сфере управления Минуглепрома”.

25. Приказы Министерства финансов Украины:

• от 27.04.2000г. №92 - Положение (стандарт) бухгалтерского учёта 7 «Основные фонды»;

• от 18.10.1999г. №242 - Положение (стандарт) бухгалтерского учёта 8 «Нематериальные активы»;

• от 20.10.1999г. №246 - Положение (стандарт) бухгалтерского учёта 9 «Запасы»;

• от 26.04.2000г. №91 - Положение (стандарт) бухгалтерского учёта 12 «Финансовые инвестиции»;

• от 28.07.2000г. №181 - Положение бухгалтерского учёта 14 «Аренда».

26. Постановление Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании договоров не действительными», и другие.

III. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЛЯ УЧАСТИЯ ТРУДОВЫХ КОЛЛЕКТИВОВ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ В ПОСТРОЕНИИ АРЕНДНЫХ И СВЯЗАННЫХ С НИМИ ОТНОШЕНИЙ

Арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимое арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности (ч.1 ст.2 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества»).

Из вышеприведенного определения следует, что:

• арендные отношения имеют исключительно договорный характер и не могут возникать на основании плановых заданий или иных распорядительно-управленческих актов;

• аренда предусматривает передачу имущества в пользование без смены собственника и без предоставления права арендатору распоряжаться арендованным имуществом;

• пользование арендованным имуществом может быть только на платной основе и обеспечивается внесением арендатором арендной платы арендодателю в установленных договором размерах;

• аренда предусматривает передачу имущества в срочное (временное, в том числе долгосрочное) пользование; в случае окончания срока, на который был заключен договор аренды, данный договор прекращает своё действие.

Подобные признаки аренды в качестве разновидности хозяйственного договора закреплены в статье 238 Хозяйственного кодекса Украины, а также в статье 759 Гражданского кодекса Украины, в которой приводится в какой - то степени другое, т. е. отличающееся от приведенного выше понятия аренды – договор найма. Вместе с тем этой же статьёй Гражданского кодекса закреплена возможность определения на уровне специального закона особенностей заключения и выполнения договоров найма (аренды).

Таким специальным законом является ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее Закон), которым регулируются две категории отношений относительно аренды указанного имущества:

• организационные отношения - связанные с передачей в аренду имущества, в том числе получение необходимых разрешений и согласований в соответствующих органах и в трудовом коллективе, участие в конкурсах, подготовка условий договоров аренды, в том числе относительно социально – трудовых прав и гарантий работников предприятий, имущество которых передаётся в аренду, досрочное прекращение действия договора в определённых случаях и т.д.;

• имущественные отношения - связанные с хозяйственным использованием имущества, оплатой арендной платы, ремонтом объекта аренды, оплатой убытков и штрафных санкций, возвратом арендованного имущества и т.д.

Из характера каждой категории отношений видно, что самое активное участие профсоюзных органов в основном должно быть сосредоточено в сфере организационных отношений, а также при возврате арендованного имущества государству, когда могут быть затронуты социально – трудовые права и интересы работников.

Положения указанного Закона могут быть применены при аренде имущества и других форм собственности (частной, коллективной), но при одном условии, если иное не предусмотрено законодательством либо самим договором аренды.

В отдельных сферах деятельности, а также относительно отдельных категорий объектов на законодательном уровне закреплены особые (специфические) правовые режимы для их имущества, в том числе и в области регулирования арендных отношений (военное имущество, комплекс имущества Национальной академии наук Украины, научные парки, связь и др.).

Что касается имущества предприятий угольной отрасли, то никаких особенностей правового режима в области арендных отношений на законодательном уровне не установлено, поэтому нормативная база применяется на общих основаниях.

Однако, следует знать, что те угольные предприятия, которые имеют общегосударственное значение и включены в ЗУ «О перечне объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации» (по состоянию на 01.02.2011 года – это ГП «Ровенькиантрацит», ГП «Свердловскантрацит», ПО «Укргеология» и профильные институты), относительно аренды имеют ограничения, в частности - согласно ч.2 ст. 4 Закона имущество этих предприятий не может передаваться в аренду.

Государственную политику в сфере аренды осуществляют: Кабинет Министров Украины, Фонд государственного имущества Украины (далее ФГИУ), его региональные отделения и представительства – относительно государственного имущества; а также органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым – относительно имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым; органы местного самоуправления - относительно имущества, которое пребывает в коммунальной собственности (ст.2 Закона).

Права и полномочия профсоюзных органов в процессах, связанных с арендой имущества государственных предприятий, в том числе и предприятий угольной отрасли, закреплены на уровне:

• Кодекса законов о труде (ст. 245).

• Закона Украины «О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности» (ст. 25).

• Закона Украины «О социальном диалоге».

• Закона Украины «О коллективных договорах и соглашениях» (ст.7, 9).

• Положений Генерального соглашения (пункты 1.11- 1.14, 6.1-6.2, 6.11).

• Положений Отраслевого соглашения (пункты 3.1 – 3.3, 4.9, 7.6 , 11.1 и др.).

• Соглашения о взаимодействии и сотрудничестве Фонда государственного имущества Украины и Профсоюза работников угольной промышленности Украины, подписанного 23.11.2010г.

• Положений Региональных соглашений (на региональном уровне).

Передача имущества целостного имущественного комплекса предприятия (структурного подразделения предприятия) в аренду связана с прекращением деятельности предприятия или деятельности его подразделения (ст.14 Закона), с особым режимом правопреемственности прав и обязательств арендатора (ст.15 Закона), поэтому этот организационный этап построения отношений является особо важным моментом в дальнейшей судьбе трудового коллектива. В связи с этим состояние трудовых отношений с работниками Предприятия или его структурного подразделения, в отношении которого рассматривается аренда, должны быть под пристальным вниманием представителей трудового коллектива в лице выборных профсоюзных органов соответствующего уровня.

Важность этих вопросов вытекает ещё и с того, что в правовой базе, регулирующей права и гарантии трудового коллектива в период возникновения арендных отношений, имеют место отдельные пробелы и коллизии, о которых говорилось выше, и которые до сих пор остаются не урегулированными. На практике это приводит к различным способам применения отдельных норм и положений законодательства и, к сожалению, зачастую не в пользу трудящихся.

В связи с этим профсоюзным органам предприятия для эффективного выполнения уставных функций по представительству трудовых, социально-экономических прав и интересов членов профсоюза, необходимо добиваться активного участия своих представителей во всех этапах построения организационных отношений, связанных с передачей имущества предприятия (его структурного подразделения) в аренду. Как показывает практика, особо важно это на самой начальной стадии - предварительных переговоров с потенциальными инвесторами – арендаторами.

С этой целью, независимо от того, планируется или нет передача в аренду имущества конкретного предприятия, необходимо, прежде всего, провести тщательный анализ положений действующих на Предприятии коллективных договоров относительно наличия (в случае отсутствия – инициировать внесение соответствующих дополнений) в них положений по обязательствам собственника (работодателя), обеспечивающих:

• предоставление профсоюзному выборному органу, уполномоченному трудовым коллективом на ведение переговоров и заключение коллективного договора, любой поступающей информации по началу подготовки Предприятия (его структурного подразделения) к передаче имущества в аренду (это может быть информация о результатах предварительных переговоров собственника с потенциальными арендаторами и инвесторами, о получении администрацией каких-либо сведений по данному вопросу из центральных органов управления, запросов из ФГИУ (его отделений) о подготовке Предприятия к аренде;

• возможность участия представителей профсоюзных органов при изучении бизнес-планов потенциальных арендаторов и инвесторов и т.д.) и формировании существенных условий договора аренды для включения условий социального пакета в их состав;

• включение в состав рабочих групп, комиссий по разработке уставных документов и внутренних положений вновь создаваемого хозяйственного общества, которое будет создаваться в процессе аренды Предприятия (подразделения) представителей соответствующих профсоюзных органов, что позволит трудовому коллективу Предприятия (подразделения) оперативно получать от своих представителей соответствующую информацию обо всех этапах подготовки Предприятия (подразделения) к аренде;

• включение освобождённых выборных профсоюзных работников в состав членов трудового коллектива при создании хозяйственных обществ с целью взятия в аренду ЦИК предприятия (его подразделения) либо приватизации.

• обязательное включение в Устав Предприятия положений, закрепляющих полномочия профсоюзных органов в качестве уполномоченных от трудового коллектива относительно участия в работе органов управления, комитетов и комиссий Предприятия (хозяйственного общества), а также ведению переговоров и заключению коллективного договора.

IV. ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ АРЕНДЫ

Основным нормативным актом, регулирующим арендные отношения, как уже было сказано выше, является Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее Закон).

В соответствии со статьёй 4 Закона объектами аренды государственного имущества могут быть:

• целостные имущественные комплексы Предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) - далее ЦИК.

В этой же статье даётся определение целостного имущественного комплекса:

Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с переданным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергообеспечения.

В случае выделения ЦИК структурного подразделения Предприятия составляется разделительный баланс. При этом аренда таких комплексов не должна нарушать хозяйственно - производственную целостность, технологическое единство Предприятия (ч.3 ст.283 Хозяйственного кодекса Украины). Это очень важно учитывать, когда речь идёт, например, об аренде отдельных добычных участков на шахтах.

• денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель предоставляет арендатору на условиях кредита по ставке рефинансирования Национального банка Украины, а иные оборотные материальные средства выкупаются арендатором.

Порядок выкупа оборотных материальных средств и использование денежных средств, полученных от их выкупа, а также денежных средств, предоставленных арендатору на условиях кредита, устанавливается Кабинетом Министров Украины;

• недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и иное индивидуально выделенное имущество предприятий;

• имущество, которое не вошло в уставный фонд хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Чаще всего такими объектами на предприятиях угольной отрасли являются объекты социальной сферы. Так как эти объекты представляют социальную важность для членов коллектива, то относительно них могут рассматриваться вопросы об арендных отношениях между государством и трудовым коллективом, в том числе между Профсоюзом и его организациями.

Круг субъектов аренды определен статьей 5 - 6 Закона, согласно которым такими субъектами являются арендодатели и арендаторы.

Арендодатели - это уполномоченные органы, которые вправе передавать имущество в аренду и соответственно быть стороной в договоре аренды:

• Фонд государственного имущества Украины (далее – ФГИУ), его региональные отделения и представительства возглавляют систему органов, которые могут быть арендодателями государственного имущества. Именно эти органы могут быть арендодателями ЦИК предприятий, их структурных подразделений, недвижимого имущества, а также имущества, которое не вошло в уставный фонд хозяйственных обществ, созданных в процессе корпоратизации и приватизации и которое остаётся государственной собственностью. Они же являются стороной в договоре аренды;

• органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, являются арендодателями относительно целостных имущественных комплексов Предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или пребывает в коммунальной собственности;
• государственные предприятия могут быть арендодателями только отдельных категорий (видов) государственного имущества. Это касается отдельного индивидуально выделенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв.м. на одно предприятие. При этом, в случае передачи имущества структурных подразделений и недвижимого имущества, которое превышает 200 кв. м, необходимо обязательно получить разрешение уполномоченного органа, в частности - государственное предприятие должно получить такое разрешение в региональном отделении ФГИУ.

Кроме того, в ЗУ «Об управлении объектами государственной собственности (ст.6 п. 30-32) содержится ряд положений относительно функций собственника государственного имущества, которые выполняются уполномоченными органами управления - министерствами и другими органами исполнительной власти. Минуглепром, как уполномоченный орган управления, также наделён определёнными такими функциями, порядок реализации которых изложен в Приказе МУП от 03.06.2010г. №186 “Об утверждении Инструкции о порядке распоряжения имуществом предприятий, которые принадлежат к сфере управления Минуглепрома”. Следует обратить внимание, что указанным приказом также закреплено участие трудовых коллективов в этих процессах.

Обращаем внимание, что ни в одной их названных статей Закона не упоминается о случаях, когда разрешение на аренду государственного имущества даёт Кабинет Министров Украины. Вместе с тем, ПКМУ от 08.04.2009 года № 317 утверждён Порядок дачи согласия на передачу в аренду ЦИК государственных предприятий. Необходимо иметь в виду, что аренда ЦИК Предприятия требует обязательного согласования с Кабинетом Министров Украины, что предусмотрено постановлением КМУ от 02.04.2008г. № 313, - «центральные органы власти могут принимать исключительно на основании отдельных актов КМУ решения относительно заключения новых договоров аренды ЦИК Предприятий с определением Арендатора исключительно на конкурсных условиях». Однако необходимо учесть, что арендодатель может объявить конкурс только при наличии двух и более претендентов.

Подготовить и подать на согласование с Министерством экономики, Министерством финансов и ФГИУ соответствующий пакет документов и проект решения Кабинета Министров Украины, разумеется, в случае отсутствия оснований для отказа в заключении договора аренды со стороны самого органа управления, входит в круг обязанностей центрального органа управления - в угольной отрасли – это Минуглепром.

Арендаторами согласно указанному Закону могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива Предприятия (подразделения), имущество которого передаётся в аренду, иные юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства (ст.6 Закона). Особенности аренды имущества для осуществления предпринимательской деятельности гражданами Украины и юридическими лицами иностранных государств и лицами без гражданства определяются специальным законодательством Украины.

V. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБЩЕСТВА, СОЗДАННОГО ТРУДОВЫМ КОЛЛЕКТИВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ ИЛИ ЕГО СТРУКТУРНОГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ

Арендные отношения могут устанавливаться по инициативе любого потенциального участника этих отношений – арендодателя или арендатора, перечисленных выше. Среди потенциальных претендентов на роль арендатора ЦИК предприятия (его структурного подразделения), которому в Законе уделено много внимания, является трудовой коллектив предприятия (его структурного подразделения).

Созданное таким трудовым коллективом хозяйственное общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды (ч. 4 ст.8 Закона, ч.3 ст.115 Хозяйственного кодекса), в том числе право на получение соответствующей информации.

В связи с таким особым правовым положением трудового коллектива в Законе закреплена определённая схема действий сторон на стадии построения организационных отношений:

• при наличии инициативы по аренде ЦИК Предприятия (его подразделения) со стороны третьих лиц

Арендодатель (Фонд), согласно пунктам 2.3 ст.7 Закона, обязан в трехдневный срок (со дня поступления инициативы) проинформировать об этом трудовой коллектив Предприятия (его подразделения).

• трудовой коллектив в течение 15 дней с момента получения данного уведомления ФГИУ (включая день получения уведомления) имеет право принять решение об аренде ЦИК Предприятия (его подразделения). При этом важно отметить, что в связи с тем, что арендатором может быть не сам трудовой коллектив, а созданное им хозяйственное общество, поэтому одновременно (чтобы не собираться ещё раз) с принятием решения о взятии в аренду ЦИК предприятия или его подразделения трудовой коллектив должен:

- принять решение о создании хозяйственного общества для ведения хозяйственной деятельности на базе арендованного ЦИК предприятия (его структурного подразделения) и выбрать соответствующий вид общества (исходя из возможностей членов трудового коллектива и потенциальных его участников со стороны, размера уставного капитала и доли имущества его участников, размера ответственности участников по обязательствам общества и др.);

- направить арендодателю копию решения трудового коллектива и заявление на аренду сразу же после принятого решения, не дожидаясь окончания процедуры государственной регистрации общества, когда нужно будет подавать в установленном порядке полный пакет документов. Сделать это необходимо с целью упреждения возникновения искусственной ситуации, дающей в последствии основание на лишение приоритетного права трудового коллектива на аренду в связи с пропуском установленных Законом сроков.

Может ли трудовой коллектив самостоятельно стать инициатором аренды, т.е. без наличия инициативы со стороны, и принять решение о взятии в аренду ЦИК своего предприятия или структурного подразделения и остаётся ли за ним в этом случае приоритетное право на аренду?

Ответ один – да, может.

Во всех случаях решение считается принятым, если за него проголосовали более половины членов трудового коллектива соответственно предприятия или его структурного подразделения. Если же за решение проголосовали ровно половина или менее половины членов трудового коллектива – у инициаторов аренды отсутствуют какие – либо преимущества на заключение договора аренды. Именно такое правило принятия решения в трудовом коллективе позволяет исключить ситуацию, когда коллектив может разделиться на две и более частей, каждая из которых будет претендовать на преимущества при заключении договора аренды ЦИК предприятия или его структурного подразделения.

В случае, если трудовым коллективом принято положительное решение относительно аренды Предприятия (структурного подразделения), согласно действующему законодательству должно быть создано хозяйственное общество с правами юридического лица (специфический субъект – арендное предприятие, соответствующее определению в ч.1 ст.115 Хозяйственного кодекса Украины).

Арендному предприятию свойственны такие признаки, как:

• относится к хозяйственным организациям корпоративного типа;

• имеет форму хозяйственного общества;

• участниками такого общества обязательно должны быть члены трудового коллектива предприятия (структурного подразделения), имущество которого передаётся в аренду;

• участники общества берут трудовое участие в деятельности арендного предприятия;

• арендное предприятие функционирует на смешанной собственности: государственной (арендованное имущество) и коллективной (имущество созданное за счёт вкладов его участников, а также имущество, приобретенное обществом за счёт прибыли, сама прибыль и др.);

• использовать имущество можно только в соответствие с условиями договора, в том числе запрет субаренды;

• прекращение деятельности арендного предприятия (кроме общих оснований) связано со сроком действия договора аренды;

• в случае банкротства арендного предприятия арендованное имущество не включается в состав ликвидационной массы;

Потеря статуса арендного предприятия при возврате арендованного имущества государству не обязательно влечёт за собой ликвидацию самого хозяйственного общества, которое было создано для аренды ЦИК предприятия; при условии, если у него есть собственное имущество, такое общество может продолжать и далее функционировать в качестве субъекта хозяйствования. При этом, по причине отсутствия основных фондов, которые возвращены из аренды, наверное, придётся сменить вид деятельности. Например, трудовой коллектив может использовать такое общество для осуществления деятельности по оздоровлению и отдыху трудящихся и их семей путём взятия в аренду объектов социальной сферы и др.

VI. ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТРУДОВЫМ КОЛЛЕКТИВОМ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБЩЕСТВА

Законодательством не предусмотрено особых требований относительно вида и организационно-правовой формы общества, создаваемого трудовым коллективом для взятия в аренду ЦИК предприятия или его структурного подразделения. В соответствии с ст.80 Хозяйственного кодекса и ст.113 Гражданского кодекса, ст.1 ЗУ «О хозяйственных обществах» хозяйственное общество может быть таких видов:

- полное общество - ПО;

- коммандитное общество - КО;

- акционерное общество - АТ;

- общество с ограниченной ответственностью - ООО;

- общество с дополнительной ответственностью - ОДО.

Практика прошлых лет показывает, что наиболее приемлемым для трудовых коллективов (до установления ограничений по количеству участников общества) было общество с ограниченной ответственностью (ООО) или общество с дополнительной ответственностью (ОДО). Привлекательны эти виды были по причине незначительного уровня (по сравнению с акционерным обществом) требований к минимальному размеру уставного капитала (до 15.12.2009г. - 100 минимальных размеров заработной платы, с 2010 года – лишь один размер минимальной заработной платы). Различие между этими двумя видами обществ состоит в том, что в ОДО его участники (учредители) солидарно несут дополнительную (субсидиарную) ответственность по обязательствам общества своим имуществом в размере, который устанавливается уставом общества и является одинаково кратным для всех участников к стоимости внесенного каждым участником вклада.

Однако с вводом для ООО ограничения максимального количества участников – не более 10, которое было установлено Законом Украины от 27.04.2007г. № 997-16, данные виды хозяйственных обществ стали неприемлемыми для больших трудовых коллективов, которые принимают решение о взятии в аренду ЦИК предприятия или его структурного подразделения.

Что же может решить коллектив при выборе вида создаваемого хозяйственного общества в настоящее время согласно действующему законодательству? Выбор остаётся в рамках таких видов:

- полного общества (ПО) или коммандитного общества (КО), при этом с большой степенью риска для большинства членов коллектива по дополнительной ответственности по обязательствам общества;

- акционерного общества (АО), при этом с обязательством полной оплаты уставного капитала ещё на этапе создания АО;

- путём распределения рисков между членами трудового коллектива - полными участниками КО, которые несут дополнительную ответственность по обязательствам общества всем своим имуществом, на которое может быть наложено взыскание, и вкладчиками, которые не несут такой ответственности, а имеют риск только по убыткам в пределах своих вкладов (которые могут быть существенными) и имеют возможность вести дела общества по доверенности;

- общества с дополнительной ответственностью, участники (учредители) которого солидарно несут дополнительную (субсидиарную) ответственность по обязательствам общества своим имуществом в размере, который устанавливается уставом общества и является одинаково кратным для всех участников к стоимости внесенного каждым участником вклада.

Как свидетельствует практика, то самым популярным при принятии решения является последний подход, что также обусловлено тем, что законодательством допускается при создании хозяйственного общества быть его учредителями наряду с физическими лицами также юридическим лицам.

Вместе с тем, при любом выборе трудового коллектива Закон (ч.3 ст.8) требует подачи каждым членом коллектива, который желает принять участие в создаваемом хозяйственном обществе, личного заявления об участии (кроме подписания учредительного договора). Процедура подачи заявлений членами трудового коллектива должна быть завершена до государственной регистрации общества согласно ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей».

Профсоюзным органам, принимая участие во всех этапах подготовительной работы по взятию ЦИК в аренду, в том числе на этапе создания членами трудового коллектива Предприятия (структурного подразделения) хозяйственного общества, необходимо уделить внимание ряду моментов, имеющих в последующем существенные последствия для судьбы коллектива, а именно на :

- распределение долей и ответственности между его участниками (учредителями) и вкладчиками особенно, если в их состав, наряду с членами трудового коллектива Предприятия (подразделения), будут входить третьи лица - инвесторы.

В этом случае будущим Арендаторам – трудовому коллективу при участии профсоюзных органов соответствующего уровня и третьим лицам желательно предварительно достичь определенных договоренностей по данному вопросу. Данную договоренность целесообразно закрепить отдельным документом, типа Соглашения или Меморандума. В этих документах стороны также вправе установить основные направления вложения инвестиций и их объемы, которые будут привлекаться потенциальными Арендаторами ЦИК, условия их возврата или частичной (полной) компенсации за счет средств, полученных по результатам пользования арендованным имуществом.

- наличие у третьих лиц статуса «промышленного инвестора»; таковыми являются юридические лица, зарегистрированные на территории Украины, которые заинтересованы в сохранении угледобывающего (перерабатывающего) Предприятия для развития рынка соответствующего продукта, и которые не менее трех лет производят продукцию, аналогичную основной продукции угледобывающего (перерабатывающего) Предприятия, ЦИК которого передаётся в аренду, или которые используют в своём основном производстве продукцию этого Предприятия.

Чётко определив, в том числе с помощью профсоюзных органов, состав условий, необходимых для включения в договор аренды дополнительно к существенным условиям договора, определённых в Законе, трудовой коллектив сможет оградить себя в дальнейшем от случаев противоправного захвата корпоративных прав коллектива и риска лишения минимальных социально - трудовых прав и гарантий, а также возможности участвовать в дальнейшем в процессе управления хозяйственным обществом.

Имеют место случаи, когда кандидатуры потенциальных арендаторов (физические лица, имеющие в наличии определенный объем инвестиций) в преддверии создания хозяйственного общества и заключения договора аренды вводятся в штаты Предприятия (его структурного подразделения), а затем, выступая в качестве «добросовестных» представителей трудового коллектива, получают основной пакет корпоративных прав в обществе. В такой ситуации в результате проведенной заинтересованными в этом лицами агитационной и организационной работы, работники Предприятия или его подразделения, которые подали заявление об участии во вновь создаваемом хозяйственном обществе, зачастую, добровольно передают по доверенности указанным лицам все свои права (на участие в управлении обществом при учреждении и регистрации хозяйственного общества, при голосовании на общих собраниях общества, в том числе и по выборам во все органы управления и перспективе развития и др.). Таким образом, члены трудового коллектива Предприятия (подразделения), ставшие юриди
чески участниками созданного общества, фактически полностью зависят от воли и действий третьих лиц, искусственно лишившись всякого участия в управлении обществом. Это очень важный организационный этап в процессе построения арендных отношений и он должен быть под постоянным вниманием профсоюзных органов, действующих на предприятии, которые должны, в том числе, вести широкую разъяснительную работу среди членов коллектива.

На этом этапе нужно также позаботиться о том, чтобы освобождённые члены выборных профсоюзных органов стали участниками создаваемого трудовым коллективом хозяйственного общества и в последующем вошли в состав органов управления общества (это положение обязательно необходимо предусмотреть в коллективном договоре предприятия, т.к. могут в последствии возникать проблемы).

Уже созданное (с момента государственной регистрации в установленном порядке в качестве юридического лица) хозяйственное общество и определённые его уставными документами органы направляет в соответствующее региональное отделение ФГИУ полный пакет документов (заявление, проект договора аренды, копию уставных документов, а также другие документы согласно Перечню, который определен Фондом (см. Приказ ФГИУ № 2975 от 14.11.2005г.).

В пятидневный срок с момента регистрации заявления региональное отделение ФГИУ отправляет копии материалов в центральный орган управления - Минуглепром, который должен в течение 15 дней после их получения представить отделению Фонда заключение об условиях аренды или об отказе в аренде (п.4 ст.9 Закона).

Если Минуглепром не дал ответ в установленный срок, то считается, что аренда согласована. Право Минуглепрома на согласование условий договоров аренды регламентировано ст.9 Закона, и нормами пункта 30 ст.17 Закона Украины «Об управлении объектами государственной собственности» от 21.09.2006г. № 185.

В случае соблюдения требований ч. 1-3 ст.8 Закона созданное членами трудового коллектива хозяйственное общество приобретает преимущественное (перед иными физическими и юридическими лицами) право на заключение договора аренды имущества того Предприятия (структурного подразделения), где создано это общество (п.4 ст.8 Закона).

Аналогичная норма содержится в части третьей ст.115 Хозяйственного кодекса Украины, на основании которой организация членов трудового коллектива, зарегистрированная как юридическое лицо, имеет преимущественное право на заключение договора аренды имущества того Предприятия (структурного подразделения), где создана эта организация. Вместе с тем, согласно части седьмой ст.9 Закона при наличии заявлений об аренде ЦИК Предприятия или его структурного подразделения (если нет заявлений хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива Предприятия или его структурного подразделения) от двух и более физических или юридических лиц, Арендатор определяется Арендодателем на конкурсных началах. Таким образом, указанные нормы Закона предоставляют бесспорное преимущество членам трудового коллектива на аренду ЦИК предприятия или его структурного подразделения.

Однако, согласно соответствующим статьям Закона Украины «О Государственном бюджете на 2010г.» передача государственного имущества в аренду осуществляется исключительно на конкурсных началах, без всяких исключений. Таким образом, относительно преимущественного права трудового коллектива на аренду предприятия (его структурного подразделения) имеет место правовая коллизия.

До настоящего времени указанная коллизия не устранена. Исходя из того, что законодательством не установлена ответственность за невыполнение указанных норм, вполне возможно, что в отдельных случаях трудовым коллективам придется доказывать в суде своё преимущественное право на аренду, так как в этой ситуации у любого внешнего претендента на объект аренды, согласно Конституции Украины и ст.16 Гражданского кодекса Украины, имеется право на обращение в суд за защитой своих имущественных прав и интересов, в частности - получения имущества в аренду в процессе проведения конкурса.

В случае, если же трудовой коллектив не принимает решения об аренде Предприятия (подразделения), в региональное отделение Фонда и Минуглепром целесообразно направить свои условия, при соблюдении которых коллектив Предприятия (его подразделения) не будет возражать против его аренды третьими лицами и которые он будет требовать для включения в условия договора аренды и конкурса .

В состав таких условий следует включить определенный перечень обязательств потенциального Арендатора Предприятия (подразделения), выполнение которых позволит трудовому коллективу продолжить трудовые отношения с новым работодателем и сохранить за собой тот минимальный пакет социальных и экономических гарантий, который имелся у него в коллективном договоре на Предприятии (в подразделении) до заключения договора аренды.

Основанием для того, чтобы Минуглепромом были учтены предложения трудового коллектива Предприятия (его подразделения) являются положения Инструкции «О порядке распоряжения имуществом Предприятий, которые принадлежат к сфере управления МУП Украины» (далее Инструкция), утвержденной приказом Минуглепрома № 186 от 03.06.2010г.

Согласно пункту 2.4.4 данной Инструкции МУП вправе согласовать аренду ЦИК Предприятия (его подразделения) только при наличии у него согласия Предприятия и протокола собрания трудового коллектива при участии Профсоюзов.

Кроме того, при аренде ЦИК требуется также согласие органов местной власти. Для принятия решения по даче разрешения на аренду ЦИК Минуглепром запрашивает от потенциального арендатора бизнес-план. Предприятие также может представить Минуглепрому свою кандидатуру в состав конкурсной комиссии.

VII. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСА НА ПРАВО АРЕНДЫ ОБЪЕКТА

В случае отсутствия заявки на аренду от трудового коллектива или других лиц, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды, и наличии заявлений на аренду от двух и более претендентов арендатор определяется на конкурсной основе.

Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества определен Приказом ФГИУ от 13.10.2004г. № 2149. Действие Порядка распространяется на следующие объекты аренды: целостные имущественные комплексы государственных предприятий, организаций, их структурные подразделения (филиалы, цеха, участки), недвижимое имущество - здания, сооружения, помещения и иное индивидуально определенное имущество, которое принадлежит к государственной собственности.

Конкурс на право аренды объекта (далее - конкурс) проводит конкурсная комиссия, созданная арендодателем. Комиссия может быть создана, как для определения арендатора одного конкретного объекта, так и для определения арендаторов группы объектов, полномочия по управлению которыми принадлежат одному и тому же органу, уполномоченному управлять имуществом.

Цель конкурса состоит в определении арендатора, который предложил наибольшую арендную плату при обязательном обеспечении выполнения иных условий конкурса. Стартовая арендная плата определяется в соответствие с Методикой, утверждённой ПКМУ от 04.10.1995г. №786. В случае поступления от потенциальных арендаторов до оглашения конкурса (вместе с заявлением на аренду) различных предложений по арендной плате в качестве стартовой цены для проведения конкурса применяется самая высокая из поступивших предложений.

Конкурс объявляется по инициативе арендодателя или при наличии заявления об аренде от физического или юридического лица, при условии отсутствия заявления от лица, которое согласно законодательству имеет право на получение соответствующего государственного имущества в аренду вне конкурса, если иное не предусмотрено законом.

В случае поступления одного заявления на аренду определенного объекта (целостного имущественного комплекса, здания, сооружения, группы помещений), а другого заявления - на аренду части этого же объекта, арендодатель уведомляет второго заявителя, что рассматривается вопрос по аренде всего объекта.

Перед объявлением конкурса арендодатель направляет органу, уполномоченному управлять соответствующим государственным имуществом (Минуглепром) запрос и Перечень соответствующих документов.

Орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом, в 15-дневный срок после поступления запроса арендодателя и копий документов, предусмотренных специальным Перечнем, обязан предоставить арендодателю:

1. Заключение о том, что объект не запрещен для аренды;

2. Заключение (предложения) относительно условий конкурса и, соответственно, договора аренды. В частности, относительно допустимых направлений использования арендатором государственного имущества (с учетом мнения балансодержателя и направления использования объекта до аренды);

3. Копию свидетельства о праве собственности на объект аренды (в случае аренды зданий, сооружений, помещений сроком на три года и более);

4. Кандидатуру от органа в состав конкурсной комиссии. Следует отметить, что таким лицом может быть работник предприятия, на балансе которого находится объект аренды, но при этом соответствующим образом должны быть подтверждены органом управления его полномочия. Эту возможность необходимо использовать представителям трудового коллектива в лице профсоюзных органов.

Перед объявлением конкурса арендодатель может обратиться к органу местного самоуправления для получения предложений относительно желаемых направлений использования объекта аренды исходя из потребностей населения города, района города. В случае предоставления таких предложений орган местного самоуправления должен представить кандидатуру в состав конкурсной комиссии (по соглашению).

Объявление о конкурсе на право аренды ЦИК предприятий, организаций, их структурных подразделений и недвижимого имущества площадью 100 кв. м и более, публикуется в газете "Ведомости приватизации", а по решению арендодателя и в других изданиях. Объявления о конкурсах на право аренды относительно других объектов могут размещаться в газете «Ведомости приватизации» или областных и местных изданиях по месту расположения объекта аренды. Объявления о конкурсе также размещаются на веб - сайтах арендодателей.

Законодательством установлены определённые требования к объявлениям о конкурсе, нарушение которых может быть основанием для признания конкурса незаконным:

• срок опубликования – не позже 20 дней до даты проведения конкурса;

• информация об объекте (название, местонахождение, а по ЦИК – также объём и номенклатура продукции, количество и состав рабочих мест, уровень прибыльности (убыточности) за три последние года, размер дебиторской и кредиторской задолженности, наличие имущества в залоге, налоговом залоге, в аренде);

• условия конкурса;

• дата, время и место проведения конкурса;

• конечный срок принятия предложений от участников конкурса;

• перечень материалов, которые должны представить участники конкурса;

• другая информация.

Одновременно все лица, которые подали заявления об аренде вместе с документами, предусмотренными Перечнем, до объявления конкурса письменно уведомляются арендодателем о проведении конкурса и необходимости подачи письменных предложений согласно условиям конкурса.

Если орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, не предоставил заключений (предложений) относительно условий конкурса и/или кандидатуры своего представителя в состав конкурсной комиссии, арендодатель в трехдневный срок после публикации объявления о конкурсе заказным письмом уведомляет этот орган об условиях конкурса, принятых без учёта его предложений.

Условиями конкурса являются:

- размер арендной платы;

- эффективное использование объекта аренды по целевому назначению (в случае аренды целостного имущественного комплекса - согласно направлениям производственной деятельности предприятия);

- соблюдение требований эксплуатации объекта;

- компенсация победителем конкурса расходов арендодателя или иного участника по осуществлению независимой оценки объекта аренды, затрат арендодателя на публикацию объявления о конкурсе по выставленным счетам СМИ;

- иные условия конкурса в зависимости от специфики объекта аренды. Этот пункт условий позволяет в их состав включать требования трудового коллектива к потенциальному арендатору, которые в последующем обеспечат социально – трудовые гарантии членам коллектива предприятия (подразделения), ЦИК которого передаётся в аренду. Здесь большую роль могут сыграть выборные профсоюзные органы, принимающие самое непосредственное участие в подготовке условий договора аренды, соответственно – условий конкурса. В качестве ориентира для отдельных таких условий может стать социальный пакет, который является приложением к Соглашению о взаимодействии и сотрудничестве Фонда государственного имущества Украины и Профсоюза работников угольной промышленности Украины, подписанного 23.11.2010г.

Арендодатель не имеет права изменять условия проведения конкурса после публикации объявления о конкурсе.

В случае поступления после объявления конкурса заявления об аренде от лица, которое согласно законодательству имеет право на получение соответствующего государственного имущества в аренду вне конкурса, комиссия принимает протокольное решение о заключении договора аренды с указанным заявителем согласно законодательству. При наличии нескольких предложений от таких лиц договор аренды заключается с лицом, заявление которого поступило ранее.

Протокол с результатами конкурса в течение 3 рабочих дней после подписания его всеми членами комиссии и победителем конкурса утверждается арендодателем, который в течение трех рабочих дней письменно уведомляет о результатах конкурса всех участников и публикует их в изданиях, в которых были напечатаны объявления о проведении конкурса.

Арендодатель в течение 15 дней после даты утверждения им результатов конкурса направляет победителю конкурса проект договора аренды. Победитель конкурса после получения проекта договора в течение 5 рабочих дней возвращает арендодателю подписанный проект договора аренды. В условия договора аренды включаются арендная плата, предложенная победителем конкурса, и иные предложения победителя конкурса.

По истечении 5 дней от даты утверждения результатов конкурса ФГИУ направляет копию договора аренды органу управления - Минуглепром.

VIII. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ИМУЩЕСТВА

Одним из условий проведения конкурса для выбора арендатора государственного имущества является его оценка, которая осуществляется в соответствие с Методикой оценки объектов аренды, утверждённой ПКМУ 10.10.1995г. № 629 (в редакции ПКМУ от 02.01.2003г. № 3).

Оценка объекта аренды предшествует заключению договора аренды. Вместе с тем оценка имущества, которое передаётся в аренду, невозможна без проведения его инвентаризации, главной целью которой является установление фактического наличия и состояния имущества объекта инвентаризации, проверка соответствия фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учёта, а также урегулирование инвентаризационных разниц и отображение результатов инвентаризации в передаточном балансе.

Цель оценки объектов аренды – определение их стоимости в соответствие со стандартами бухгалтерского учёта и использование её для расчета арендной платы.

Особенности оценки имущества:

• в случае оценки стоимости ЦИК предприятия (его структурного подразделения) – производится самостоятельная оценка имущества на основании данных бухгалтерского учёта с учётом всех предусмотренных законодательством переоценок и дооценок; для этого создаётся и утверждается соответствующим арендодателем комиссия, в состав которой обязательно должны войти представители арендодателя и органа уполномоченного на управление имуществом (Минуглепром), могут также войти представители потенциального арендатора, который подал заявление на аренду. Минуглепром в это время обеспечивает целый комплекс мер предарендной подготовки,; одними из главных моментов в этом комплексе подготовительных мер являются проведение в установленном законодательством порядке инвентаризации имущества всего предприятия, а также одновременно с проведением инвентаризации - аудиторская проверка состояния бухгалтерского учёта, отчётности, первичных документов и другой информации относительно финансово – хозяйственной деятельности на предприятии, ЦИК которого ( или его структурного подразделения) передаётся в аренду; оценка имущества в этом случае производится по состоянию на последнее число месяца, в котором проводится инвентаризация и составляется передаточный баланс. На этом этапе очень важно активное участие профсоюзных органов, представители которых могут быть включены в состав комиссии. Срок проведения оценки имущества ЦИК не может превышать 20 дней со дня утверждения протокола по результатам инвентаризации, завершение оценки оформляется актом установленного образца;

• в случае оценки недвижимого имущества – производится независимая оценка; при этом стоимость работ по оценке оплачивается по договоренности сторон договора аренды;

• в случае оценки отдельного индивидуально выделенного имущества (кроме недвижимого) – производится самостоятельная оценка комиссией, созданной органом управления имуществом (Минуглепромом);

• в случае оценки отдельного индивидуально выделенного имущества (кроме недвижимого), которое находится на балансе хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), но не вошло в состав уставного фонда – производится независимая оценка, а отчёт об оценке утверждается соответствующим арендодателем государственного имущества.

IX. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, РОЛЬ ПРОФСОЮЗНЫХ ОРГАНОВ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ПРОЕКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Определение существенных условий договора аренды имеет решающее значение для его законности или незаконности. Существенными условиями договора являются те условия, которые определены Законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ч.1 ст.638 Гражданского кодекса и ч.2 ст.180 Хозяйственного кодекса).

Существенными условиями договора аренды, которые определены Законом (это значит, что по этим условиям стороны должны обязательно достигнуть договоренности, отсутствие одного из этих условий может стать основанием для признания договора аренды незаконным :

• объект аренды (состав, стоимость имущества с учетом индексации);

• срок, на который заключается договор аренды;

• арендная плата с учетом индексации;

• порядок использования амортизационных отчислений;

• обновление арендованного имущества и условия его возврата;

• выполнение обязательств;

• обеспечение выполнения обязательств (штраф, пеня, залог, поручительство, гарантия и др.);

• порядок обеспечения контроля арендодателем за состоянием объекта аренды;

• ответственность сторон;

• страхование арендатором взятого им в аренду имущества;

• обязательства сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества.

Кроме того, с учётом специфики договоров аренды, согласно Закону заключенный сторонами договор аренды должен соответствовать положениям Типового договора аренды соответствующего вида имущества. На общегосударственном уровне Приказом ФГИУ от 23.08.2000г. № 1774 утверждены такие договоры:

• Типовой договор аренды ЦИК государственного предприятия (структурного подразделения);

• Типовой договор аренды индивидуального выделенного имущества (недвижимого или другого), которое относится к государственной собственности;

• Примерный договор о возмещении затрат балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставления коммунальных услуг арендатору.

Однако, согласно ч.3 ст. 10 Закона по согласию сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия (кроме определённых Законом существенных условий) .

Отсюда очевиден вывод, что профсоюзным органам, уполномоченным трудовым коллективом на заключение коллективного договора и защиту коллективных прав и интересов, необходимо уделить достаточно внимания любой информации относительно построения арендных отношений и выработке активной своей позиции по включению в проект договора аренды дополнительных условий (социального пакета) по обязательствам арендатора, которые должны быть направлены на защиту и сохранение социально – трудовых прав и гарантий трудового коллектива предприятия, ЦИК которого передаётся в аренду.

К ним могут быть отнесены условия различных (экономических, финансовых, трудовых, социальных и др.) направлений, обеспечивающих:

• построение социального диалога на отраслевом уровне - присоединение арендатора на стороне Работодателей к Отраслевому соглашению;

• сохранение трудового коллектива предприятия (подразделения), ЦИК которого передаётся в аренду, путём сохранения трудовых отношений с работниками на основании ст. 36 КЗоТ Украины в порядке правопреемственности (т.е. без увольнений работников (либо части их) на момент подписания договора аренды с последующим приёмом их на арендное предприятие);

• постоянное повышение социальной направленности в деятельности предприятия;

• сохранение предприятия (подразделения) как целостного имущественного комплекса;

• погашение задолженности перед работниками предприятия (подразделения) по заработной плате и иным выплатам, в том числе задолженности по бытовому углю за прошлые периоды;

• недопущения такой задолженности в период действия договора аренды;

• сохранение арендатором (работодателем) положений и социальных норм, предусмотренных коллективным договором, действующим на момент подписания договора аренды ЦИК Предприятия (подразделения);

• повышение уровня заработной платы в соответствие с законодательством и в зависимости от улучшения результатов работы предприятия;

• подготовку и сохранение кадрового персонала, рабочих мест и другие обеспечивающие постоянную занятость трудящихся;

• обеспечение повышения профессионального уровня работников предприятия;

• соответствующий уровень охраны труда и техники безопасности;

• социальное страхование;

• участие в системе негосударственного пенсионного обеспечения в НПФ «Шахтёр»;

• оздоровление и отдых трудящихся и их семей, развитие физкультурной и спортивной деятельности;

• обеспечение бытовым углём трудящихся и пенсионеров;

• финансирование на эксплуатацию и развитие объектов социальной сферы;

• соответствующий уровень гарантий деятельности профсоюзных органов, уполномоченных от трудового коллектива;

• признание действующих профсоюзных органов уполномоченными от трудового коллектива;

• обязательность отчислений первичной профсоюзной организации средств на культурно-массовую и оздоровительную работу и размер таких отчислений;

• иных вопросов, исходя из конкретной ситуации и характеристики предприятия.

В процессе решения указанных выше задач необходимо руководствоваться положениями Соглашения о взаимодействии и сотрудничестве между ФДМУ и ПРУПУ от 23.11.2010г., а также приложением № 1 к нему (социальный пакет), в котором приведен типовой перечень дополнительных условий договоров, в т. ч. договоров аренды ЦИК предприятий (структурных подразделений) отрасли.

Залогом успешной деятельности профсоюзных органов в вопросах, связанных с переходом угольного Предприятия (подразделения) к работе в условиях аренды, должна быть, прежде всего, полная и своевременная информированность трудового коллектива обо всех этапах подготовки Предприятия (подразделения) к аренде. С этой целью указанные вопросы должны быть предметом систематического обсуждения коллегиальными органами Профсоюза с непосредственным участием представителей администрации.

Имея четкую и обоснованную позицию относительно деятельности работы Предприятия (подразделения) в условиях аренды, твердо отстаивая ее перед соответствующими органами, собственником Предприятия и потенциальным арендатором, профсоюзный орган может рассчитывать при этом на помощь и поддержку трудового коллектива Предприятия.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения согласия по всем условиям договора и подписания сторонами текста договора. Договор аренды ЦИК Предприятия (структурного подразделения), заключённый сроком на три года и более, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации на основании ст.209 и ч.2 ст.793-794 Гражданского кодекса Украины. Условия договора являются действующими на весь срок договора и в тех случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие условия арендатора (это положение Закона можно рассматривать как специальную гарантию, особенно для арендатора, что очень важно в условиях нестабильности законодательства).

Однако в случае наличия между сторонами конфликта, в том числе относительно условий договора, его судьба может быть передана в хозяйственный суд для разрешения спора. В этом случае договор аренды считается заключённым с момента вступления в силу положительного решения суда (оно может быть и положительным и отрицательным).


X.ОСНОВНЫЕ СОЦИАЛЬНО – ТРУДОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОПРЕЕМСТВЕННОСТИ ПРИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ

Как уже было отмечено в Разделе III настоящих Рекомендаций, передача имущества целостного имущественного комплекса предприятия (структурного подразделения) связана с прекращением деятельности предприятия или деятельности его подразделения (ст.14 Закона) путём его реорганизации и присоединения его к арендатору, и с особым режимом правопреемственности прав и обязательств Арендатора (ст.15 Закона).

Кроме того, ст. 16 Закона определены гарантии прав работников предприятия, которое прекращает свою деятельность в связи с передачей имущества в аренду, а именно: Работникам Предприятия (подразделения), прекратившим свою деятельность согласно ст.14 Закона, с которыми Арендатор не заключил трудовой договор, обеспечиваются социально – правовые гарантии, предусмотренные соответствующим законодательством Украины для работников, которые увольняются в связи с изменениями в организации производства и труда (ст.16 Закона). При этом конкретные способы их обеспечения не установлены.

Следует отметить, что все эти нормы Закона, определив специфические подходы ко многим процессам в формировании арендных и вытекающих из них отношений, в том числе трудовых, привели к неоднозначному их применению и толкованию, и возникновению правовых коллизий. В результате, на практике зачастую гарантии прав работников предприятий, ЦИК которых передаются в аренду, остаются либо не реализованными, либо грубо нарушенными.

В последнее время, как правило, при прекращении деятельности предприятия (его структурного подразделения) в связи с арендой ЦИК работников предприятия пытаются увольнять по их заявлениям (что равноценно собственному желанию) в связи с переводом (п.5 ст.36 КЗоТ) на предприятие Арендатора.

Прежде всего, нужно знать, что это не должно коснуться случаев, если арендатором является трудовой коллектив – хозяйственное общество им созданное (независимо от того, является или нет работник участником созданного хозяйственного общества - трудовые отношения с ним продолжаются). Если же арендатором выступает стороннее лицо, то этого тоже нельзя допустить, так как при этом работники теряют гарантии, предусмотренные трудовым законодательством для работников, которые увольняются в связи с изменениями в организации производства и труда - выходное пособие, трудоустройство, в том числе через органы занятости с выплатой соответствующей помощи и др. (о чём идёт речь в ст. 16 Закона), так как причина увольнения (по собственному желанию в связи с переводом) не будет давать права уволенным работникам на эти гарантии, т.е. положения ст.16 Закона в этом случае не будут реализованы.

При защите социально – трудовых прав при арендных отношениях профсоюзным органам необходимо проводить широкую разъяснительную работу в коллективе. Кроме того, законность требований по продолжению (не прекращению) трудовых отношений с работниками при передаче ЦИК предприятия (его структурного подразделения) в аренду должна основываться на следующем:

Статьёй 15 Закона предусмотрена правопреемственность в случае аренды, а именно - арендатор становится правопреемником прав и обязательств предприятия в соответствии с договором аренды, а в случае аренды ЦИК структурного подразделения – также правопреемником прав и обязательств предприятия, связанных с деятельностью этого структурного подразделения, которые прекращают свою деятельность в связи с реорганизацией путём присоединения к арендатору.

На основании статьи 104 Гражданского кодекса Украины в случае прекращения деятельности юридического лица путем реорганизации, в том числе через присоединение, возникает универсальная правопреемственность, а именно передача имущества по договору аренды, а также передача иных прав и обязательств иным юридическим лицам, в случае аренды - арендатору. Среди таких - права и обязательства по трудовым отношениям с работниками предприятия, которое прекращает деятельность после передачи соответствующего имущества в аренду.

Именно такой принцип правопреемственности закреплен и в системе трудового права, который обязателен как для собственника, так и для работника. В части 3-й статьи 36 КЗоТ Украины установлено, что действие трудового договора работника продолжается в случае реорганизации предприятия, в том числе путем присоединения. Прекращение трудового договора может быть только по инициативе собственника предприятия, к которому перешли в порядке правопреемственности права и обязательства по социально-трудовым отношениям, и только в случае сокращения численности или штата, связанного с изменениями в организации производства и труда.

То есть, арендатор - правопреемник прав и обязанностей предприятия, имущество которого передается в аренду, должен согласно соответствующим актам передачи, кроме арендованного имущества, получить еще и документы длительного хранения и трудовые книжки работников. В трудовых книжках в этих случаях согласно пунктов 2.4, 2.15 Инструкции о порядке ведения трудовых книжек работников (далее - Инструкция), утвержденной приказом Минтруда Украины, Минюста Украины и Минсоцзащиты Украины от 29.07. 93г. №58, должны быть сделаны записи о реорганизации предприятия и присоединении к арендатору. Запись такая делается на основании распорядительного документа, изданного после приказа органа, уполномоченного управлять имуществом (в нашем случае Минуглепромом). А именно: «Предприятие (наименование) с такого – то числа (дата) реорганизовано в предприятие такое – то (наименование)».

После этого арендатор должен провести размещение работников согласно утвержденному штатному расписанию своего Предприятия (то есть арендного). В случае необходимости арендатор имеет право провести сокращение штата или численности (не продлить трудовые отношения с некоторыми работниками) с соблюдением установленного законодательством порядка освобождения работников и с сохранением социально-правовых гарантий, предусмотренных законодательством и коллективным договором.

При этом на действие коллективного договора также не влияет реорганизация Предприятия, в том числе и при таком способе, который имеет место при передаче имущества Предприятия в аренду (статья 17 КЗоТ Украины). Это подтверждается также ст.9 Закона Украины «О коллективных договорах и соглашениях», где предусмотрено , что в случае реорганизации Предприятия колдоговор сохраняет свое действие на весь срок, на который он заключен.

Именно об этих социально-правовых гарантиях, которые должен обеспечить арендатор по отношению к работникам и ведется речь в статье 16 Закона. Профсоюзным органам в случае передачи в аренду ЦИК государственных предприятий необходимо требовать соблюдения норм трудового законодательства и положений Отраслевого соглашения относительно работников предприятия, не допуская при этом прекращения трудовых отношений с ними, в том числе увольнения в связи с переводом к арендатору.

Именно так возможно сохранить уже существующий механизм защиты коллективных прав и интересов работников через коллективные договора и Отраслевое соглашение, которые остаются обязательными для исполнения арендатором. Трудовой коллектив, с которым был заключен коллективный договор ранее с соблюдением положений Отраслевого соглашения, остается неизменной стороной коллективного договора на арендном предприятии. В этом случае абсолютно безосновательными являются ссылки арендатора на то, что он не является подписантом Отраслевого соглашения и по этим причинам положения соглашения для него не обязательны. Эти обязательства к нему перешли в порядке правопреемственности. Внесение каких-либо изменений и дополнений в коллективный договор возможно только на основании переговорного процесса, предусмотренного Законом Украины «О коллективных договорах и соглашениях».

XI. ПОРЯДОК ВОЗВРАТА АРЕНДОВАННЫХ ЦИК ПРЕДПРИЯТИЙ ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ИЛИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Возврат арендованных целостных имущественных комплексов государственных предприятий (подразделений) после прекращения или разрыва договора аренды производится с учетом положений «Порядка возврата арендованных госпредприятий после прекращения или расторжения договора аренды, утвержденного приказом ФГИУ» от 07.08.1997г. № 847 (далее Порядок).

Указанный Порядок предусматривает осуществление сторонами арендных правоотношений комплекса мероприятий и процедур, связанных с возвращением арендодателю арендованного государственного имущества, а именно:

• инвентаризации и оценки имущества арендных предприятий (подразделений),

• определения частей государства и арендатора в этом имуществе,

• учета задолженности арендаторов по арендным платежам,

• приема-передачи имущества,

• выбора организационно-правовой формы предприятия (подразделения), создаваемого на возвращенном после аренды государственном имуществе;

Порядок распространяется на случаи возврата арендодателю арендованных целостных имущественных комплексов государственных предприятий и организаций и их структурных подразделений после прекращения (вследствие окончания срока) договора аренды, разрыва договора аренды по соглашению сторон или по решению суда или хозяйственного суда.

Содержание и последовательность процедур прекращения или разрыва договора аренды и реорганизации арендного предприятия (подразделения) определяются Порядком, договором аренды и достигнутой между арендодателем и арендатором не позднее как за 10 дней до установленной даты прекращения (разрыва) договора аренды договоренностью, которая может быть оформлена соответствующим соглашением. Если договор аренды расторгнут по решению суда (хозяйственного суда), то соглашение заключается на протяжении 5 дней после того, как это решение вступило в законную силу.

Соглашение может предусматривать:

• создание общей комиссии сторон по разграничению и оценке имущества арендного предприятия (подразделения) (на протяжении 5 дней);

• проведение полной инвентаризации имущества арендного предприятия (подразделения) (на протяжении 15 дней);

• оценка имущества арендного предприятия (подразделения) с определением государственной и арендаторской доли в нем (на протяжении 15 дней после утверждения результатов инвентаризации);

• погашение арендатором задолженности по арендной плате;

• реорганизация арендного предприятия.

На основании достигнутой договоренности арендодатель своим приказом создает общую комиссию по разграничению и оценке имущества арендного предприятия (подразделения) (в дальнейшем - Комиссия). В состав Комиссии входят представители арендодателя и арендатора. По требованию одной из сторон к работе в Комиссии могут привлекаться и представители органа управления данным государственным имуществом.

Полная инвентаризация имущества арендного предприятия (подразделения) осуществляется инвентаризационной комиссией, созданной арендодателем на первое число месяца, в котором заканчивается срок договора аренды или разрывается договор аренды по соглашению сторон или по решению суда, хозяйственного суда.

При проведении полной инвентаризации инвентаризационная комиссия руководствуется Положением об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденное постановлением Кабинета Министров Украины от 02.03.93г. N 158.

Во время проведения инвентаризации Комиссия решает следующие задачи:

• производит разделение имущества, которое принадлежит государству и арендатору;

• документально фиксирует источники приобретения новых основных средств производства и капитального ремонта арендованных государственных основных средств производства за время от начала аренды до даты инвентаризации;

• документально подтверждает наличие согласия арендодателя на осуществление арендатором неотъемлемых улучшений арендованного имущества.

Выбор организационно-правовой формы предприятия (подразделения), которое создается на базе имущества бывшего арендного предприятия (подразделения), осуществляет Фонд государственного имущества Украины по согласованию с органом управления соответствующим государственным имуществом, а в случае наличия в имуществе арендного предприятия части имущества арендатора - также по согласованию с прежним арендатором.

При выборе организационно-правовой формы предприятия (подразделения) учитываются:

а) соотношения частей государства и арендатора в имуществе арендного предприятия (подразделения), которое реорганизуется;

б) ограничения по участию негосударственных юридических лиц в производстве определенных видов продукции;

в) ограничения по приватизации целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений;

г) требования антимонопольного законодательства.

Если по результатам оценки имущества с учетом всех компенсаций, погашения долгов и т.п. часть арендатора в целостном имущественном комплексе арендного предприятия (подразделения) равняется нулю, или является такой, которая может быть выкуплена государством с согласия арендатора, то возможны такие варианты:

а) на базе возвращенного после аренды государственного имущества снова создается государственное предприятие (подразделение);

б) на базе возвращенного после аренды государственного имущества в результате реорганизации (деления, выдела) создается несколько государственных предприятий (подразделений);

в) возвращенное после аренды государственное имущество присоединяется к имуществу действующего (другого) государственного предприятия (подразделения).

Если часть имущества, которое принадлежит арендатору, не может быть выкуплена государством, то возможны такие варианты:

а) в случае запрета на приватизацию государственной части имущества - создается государственное предприятие (подразделение). При этом государство арендует необходимое для организации производства имущество арендатора или арендатор изымает свое имущество из состава целостного имущественного комплекса (кроме согласованных неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых компенсирует арендатору арендодатель);

б) в случае отсутствия запрета на приватизацию государственной части имущества - арендное предприятие (подразделение) реорганизуется в открытое акционерное общество или в другое хозяйственное общество, соучредителями которого выступают арендатор и от лица государственного собственника - орган приватизации.

В случае отсутствия согласия арендатора на создание, совместно с органом приватизации, хозяйственного общества, арендатор имеет право изъять свою часть имущества в арендном Предприятии (подразделении) (кроме согласованных неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых компенсирует арендатору арендодатель).

Если договор аренды расторгнут по соглашению сторон или по решению суда, хозяйственного суда, вследствие введения запрета для предприятий (подразделений), основанных на негосударственных формах собственности, осуществлять производство определенных видов продукции, то арендное предприятие или соответствующее его структурное подразделение реорганизуется в государственное предприятие (подразделение). При этом часть арендатора в имуществе арендного предприятия (или его подразделения) подлежит выкупу или аренде государством, или обмену на эквивалентное государственное имущество.

Для создания государственного предприятия (подразделения) на базе возвращенного после аренды государственного имущества бывший арендодатель (ФГИУ, его региональные отделения и представительства) передает указанное имущество соответствующему органу государственного управления по акту приема-передачи.

С момента регистрации государственного предприятия или хозяйственного общества, созданного на имуществе арендного предприятия (подразделения), существование арендного предприятия (подразделения) прекращается, созданное государственное предприятие (подразделение) или хозяйственное общество становится правопреемником арендного предприятия (подразделения). То же происходит и в случае присоединения возвращенного арендованного имущества к имуществу другого государственного предприятия, после решения о принятии данного имущества на баланс этого предприятия (подразделения).

При этом профсоюзным органам необходимо обратить особое внимание на действия Фонда государственного имущества Украины (его региональных отделений) и уполномоченных органов управления соответствующим имуществом при проведении реорганизации арендного предприятия в государственное предприятие и соблюдение всех указанных выше социально – трудовых аспектов при правопреемственности, которые аналогичны при возврате ЦИК предприятий (его подразделений) из аренды. В этот период для сохранения коллектива как стороны коллективного договора предприятия необходимо настоять на том, чтобы трудовые отношения с членами коллектива не прекращались вследствие прекращения действия договора аренды.

При этом, как уже упоминалось выше, в трудовые книжки работников Предприятия должна быть внесена запись следующего содержания: «Предприятие (наименование) реорганизовано в предприятие (наименование) с указанием конкретной даты».